재개발·재건축 절차 개념 정리부터 건축물대장 기반 실전 사업성 계산까지
단계가 진행될수록 리스크는 줄고, 가격에는 기대감이 반영됩니다. 초기 단계일수록 싸지만 무산·지연 위험이 큽니다.
지자체가 노후 지역을 정비예정구역·후보지로 지정합니다. 공모형(공공재개발 등)은 주민 동의율로 후보지를 신청합니다.
정비계획과 함께 구역이 확정됩니다. 이때(또는 그 이전에) 권리산정기준일이 고시되며, 이 날짜 이후의 지분쪼개기·신축은 분양권을 받지 못할 수 있습니다.
토지등소유자 75% 이상(면적 1/2 이상) 동의로 조합이 설립됩니다. 공공시행(LH·SH 등)은 조합 대신 공공이 시행합니다.
건축 규모(용적률·세대수·평형 배분)가 사실상 확정됩니다. 사업의 밑그림이 완성되는 단계입니다.
내 부동산의 가치(종전자산)가 감정평가로 확정되고, 원하는 평형을 신청합니다.
비례율·권리가액·추가분담금이 확정되는 단계입니다. 사실상 '분양권'의 가치가 숫자로 정리됩니다.
이주비 대출이 실행되고 철거 후 착공합니다. 일반분양 성적이 좋으면 사업비 부담이 줄어 비례율에 긍정적입니다.
새 아파트에 입주하고, 최종 정산(청산)으로 사업이 종료됩니다. 후보지부터 여기까지 통상 10년 이상 걸립니다.
사업성 계산에 등장하는 개념은 이 8개가 전부입니다.
분양받을 권리를 나누는 기준 날짜. 이 날 이후 지분쪼개기(다세대 전환·신축 등)로 늘어난 소유자는 분양 대상에서 제외되어 현금청산될 수 있습니다.
분양권을 받지 못하고 감정평가액 수준의 현금만 받고 나가는 것. 통상 시세보다 낮아 투자 실패로 이어집니다.
대지면적 대비 연면적의 비율(연면적÷대지면적×100). 기존 용적률이 낮을수록 새로 지을 수 있는 여유가 커서 사업성이 좋습니다.
내 집이 깔고 앉은 땅의 몫. 재개발 가치의 핵심으로, 같은 값이면 대지지분이 큰 물건이 유리합니다.
사업 전 내 부동산의 감정평가액. 권리가액 계산의 출발점입니다.
사업 수익성 지표. (종후자산평가 − 총사업비) ÷ 종전자산평가 총액 × 100. 100%보다 높으면 사업성이 좋다는 뜻입니다.
종전자산평가 × 비례율. 조합원 분양가에서 실제로 인정받는 내 돈입니다.
조합원분양가 − 권리가액. 새 아파트를 받기 위해 추가로 내야 하는 돈입니다. 음수면 오히려 환급받습니다.
일반적인 참고 기준이며, 지역별 법정 용적률·정비계획에 따라 달라질 수 있습니다.
| 기존 용적률 | 평가 | 해석 |
|---|---|---|
| 150% 이하 | ★★★★★ | 신축 여유가 매우 큼 — 일반분양 물량 확보에 유리 |
| 150 ~ 200% | ★★★★★ | 양호한 사업성 기대 |
| 200 ~ 250% | ★★★★★ | 보통 — 정비계획 용적률 상향 여부가 관건 |
| 250 ~ 300% | ★★★★★ | 사업성 낮음 — 추가분담금 부담 커질 가능성 |
| 300% 이상 | ★★★★★ | 일반분양 여력 부족 — 사업성 확보 어려움 |
사업성보다 먼저 확인해야 합니다. 자격이 없으면 사업성이 아무리 좋아도 의미가 없습니다.
| 체크 항목 | 확인 방법 | 미충족 시 |
|---|---|---|
| ① 권리산정기준일 이전 취득 | 등기부등본 접수일자 vs 고시문 | 현금청산 위험 |
| ② 권리산정기준일 이전 건축 | 건축물대장 사용승인일 | 분양권 미부여 가능 |
| ③ 조합원 지위 승계 가능 여부 | 지역 규제(투기과열지구 등)·단계 확인 | 매수해도 조합원 안 될 수 있음 |
| ④ 지분쪼개기 물건 여부 | 다세대 전환 시점·필지 분할 이력 | 여러 명이 분양권 1개 공유 or 청산 |
| ⑤ 토지·건물 소유형태 | 토지만/건물만/무허가 여부 | 지자체 조례별 자격 상이 |
비례율은 관리처분 전까지 확정되지 않으므로, 항상 3가지 시나리오로 나눠 보는 습관이 필요합니다.
| 시나리오 | 비례율 | 가정 |
|---|---|---|
| 😟 보수 | 90% | 공사비 상승·일반분양 부진·사업 지연 |
| 😐 기준 | 100% | 계획대로 진행 (가장 흔한 기준값) |
| 😀 낙관 | 110~120% | 일반분양 흥행·용적률 상향·사업비 절감 |
보수 시나리오에서도 감당 가능한 추가분담금인지가 실전 투자 판단의 기준선입니다.
건축물대장·등기부등본에서 그대로 옮겨 적으세요.
"지분 단가"는 어디에도 직접 공시되지 않습니다. 실거래가를 대지권면적으로 나눠서 직접 계산합니다.
거래금액 ÷ 대지권면적 = ㎡당 지분 단가. 구역 안쪽 물건 여러 건의 중간값을 쓰세요. (단독·다가구는 「단독/다가구」 메뉴에서 토지면적 기준으로 동일하게)매물가 ÷ 지분 계산. 단, 이건 호가라서 실거래보다 10~20% 높은 게 보통이니 상한선 참고용으로만.계산 예시: 같은 동 빌라가 4억 2,000만원에 거래, 대지권 30㎡ → 42,000 ÷ 30 = 1,400만원/㎡ 입력.
⚠️ 중개사무소·카페 시세는 대부분 평당 단가입니다. 이 계산기는 ㎡ 기준이니 평당가 ÷ 3.3으로 환산하세요 (평당 4,500만원 → 약 1,360만원/㎡). 같은 구역이라도 지분 크기·도로 조건에 따라 단가가 다르므로, 내 물건과 지분 크기가 비슷한 사례를 고르는 게 정확합니다.
실제 감정평가가 아닌 추정치입니다. 비례율은 총사업비·일반분양수입·기부채납에 따라 관리처분 시점에 확정됩니다.
막대 = 추가분담금(만원). 초록색 = 환급 구간. 각 막대에 마우스를 올리면 강조됩니다.
분석 지역과 관련성이 높은 사례 3곳의 확정·보도값입니다. 내 구역의 비례율과 분양가 수준을 가늠하는 참고치로만 활용하세요.
사례 데이터 추가·수정: 저장소의 redevelopment/districts.js 파일을 GitHub에서 편집하고 커밋하면 자동으로 반영됩니다.
본 페이지의 모든 분석 결과는 입력값에 기반한 추정치로, 실제 감정평가·비례율·분담금과 다를 수 있습니다. 투자 판단의 참고 자료일 뿐이며, 계약 전 반드시 지자체 고시문·건축물대장·등기부등본 원본과 정비사업 전문가의 검토를 거치시기 바랍니다.