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🧭 신속통합기획·모아타운·도심복합 분석

서울시 신속통합기획(신통기획) 재개발·재건축 — 후보지 요건 진단부터 사업성·분담금, 추진 현황, 투자 리스크까지

사업 유형
노후 단독·다세대 밀집지 — 토지등소유자 기준

1재개발 후보지 신청 요건

신통기획 재개발은 「정비구역 지정 요건(필수+선택)」을 충족하고 토지등소유자 30% 이상이 동의하면 수시 신청할 수 있습니다.

필수 1만㎡ 이상
철근콘크리트 30년 등 조례 기준 경과 건축물
선택 ① 60% 이상
선택 ② 폭 4m 이상 도로에 접한 주택 비율 40% 이하
선택 ③ 90㎡ 미만 필지 40% 이상
선택 ⑤ 50% 이상
선택 ④ 60동/ha 이상 ·

주민 동의

신청 요건 30% 이상
25% 초과 시 선정 제외
입력값은 어디서 확인하나요?
  • 노후도·접도율·과소필지·호수밀도: 구청 정비사업 담당 부서, 또는 주민 추진 측이 받은 사전 타당성 검토 자료에 나옵니다. 개별 건물 준공연도는 세움터·건축물대장으로 확인합니다.
  • 노후·불량 건축물: 서울시 조례 기준(철근콘크리트·철골 공동주택은 준공 후 30년 등)으로 따지며, 건물 구조와 용도에 따라 연한이 다릅니다.
  • 동의율: 신청은 토지등소유자 기준입니다. 공유자는 대표 1인만 1명으로 칩니다.
  • 재건축 연한·규모: 단지 정보는 공동주택관리정보시스템(K-apt)이나 건축물대장 표제부에서 확인합니다.

2구역 사업성 추정

용적률 → 세대수 → 분양수입 − 사업비 → 비례율 순으로 추정합니다. 기본값은 예시이며, 구역 정비계획(안)의 숫자를 넣을수록 정확해집니다.

규모 · 용적률

도로·공원 등으로 빠지는 면적. 재개발 15~25%, 재건축 5~15%
사업성 보정계수 계산용. 서울 재개발 대상지 평균
정비계획(안) 용적률을 알면 입력

세대 · 분양가

전용 59㎡≈25평, 84㎡≈34평
분양 신청 대상 조합원
상한 증가분 임대와 별도. 재건축은 보통 0
서울시·SH 매입가(표준건축비 기준)

사업비 · 종전자산

2026 서울 정비사업 800~1,000만원대
지상 연면적 × 배수 = 공사 연면적
설계·금융·보상·세금 등. 재개발이 더 큼
감정평가액 기준(시세보다 낮음)

내 물건

모르면 공시가격×1.3~1.5로 추정
이미 보유 중이면 비워 두세요
계산 방식과 한계
  • 용적률: 기준용적률 + 허용용적률 인센티브(20%p × 사업성 보정계수, 최대 40%p) → 체크 시 법적상한용적률. 보정계수 = 서울 재개발 대상지 평균 공시지가 ÷ 구역 평균 공시지가 (1.0~2.0). 실제 보정계수는 세대당 평균 대지면적 등으로 추가 조정됩니다.
  • 종상향은 한 단계 위 용도지역 용적률을 적용하고, 부지의 10%를 공공기여로 뺍니다.
  • 세대수 = 지상 연면적 ÷ (공급면적 × 1.1 — 커뮤니티·주민시설 포함 계수)
  • 비례율 = (총 분양수입 − 총사업비) ÷ 종전자산 총액. 권리가액 = 내 종전자산 × 비례율. 분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액.
  • 상가·현금청산자·세입자 보상, 재건축초과이익환수(재건축), 분양가상한제, 금리 변동은 따로 반영하지 않았습니다. 기타 사업비 비율로 뭉뚱그려 조정하세요.

3서울시 신통기획 추진 현황

서울시 「신속통합기획 추진 현황」 기준

기획완료·구역지정기획완료·지정추진 기획 중기획 전(조건부)

재개발 후보지 선정 발표

선정위원회 회차별로 어느 구역이 뽑혔는지 정리했습니다. 선정되면 바로 권리산정기준일 적용·토지거래허가구역 지정·건축허가 제한이 따라옵니다. 구역을 누르면 아래 목록에서 찾아 줍니다.

대상지 사례 찾아보기

서울시 정비사업정보몽땅 추진현황 표(재개발 '26. 5. 31. · 재건축 '26. 7. 22. 기준)를 바탕으로, 주요 단지는 2025~2026년 보도로 단계·세대수를 갱신했습니다. 단계는 8단계로 묶어 표시했으며 원래 단계명은 메모에 있습니다. 구역 지정 전 세대수는 계획(추정)치입니다.

자치구구역·단지유형단계계획 세대선정메모출처

4매수 전 리스크 체크리스트

신통기획 구역 물건을 사기 전에 확인할 항목입니다. 모르는 항목은 「모름」을 고르세요 — 모름도 리스크로 계산됩니다.

점검 결과

    5모아타운이란

    신축·구축이 섞여 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 미만 노후 저층 주거지를 하나로 묶어, 블록별 모아주택(가로주택·소규모재건축 등)을 아파트 단지처럼 짓는 서울시 소규모 정비 방식입니다.

    신통기획 재개발모아타운 (모아주택)
    규모구역 1만㎡ 이상, 수천 세대대상지 10만㎡ 미만, 블록별 사업구역 2만㎡ 이하(SH 참여형 4만㎡)
    노후도노후 동수 60% 이상 + 선택 요건노후·불량 건축물 50% 이상
    신청 동의토지등소유자 30%사업 예정지별 주민 30% (조합 설립 곳 제외)
    절차정비구역 지정 → 추진위 → 조합관리계획 승인 → 블록별 조합(추진위 생략)
    용적률정비계획으로 결정, 종상향 가능3종 역세권·간선도로변은 준주거 상향(최대 400%, 매입임대 시 500%)
    투기 방지권리산정기준일·토지거래허가(전체)·건축허가 제한권리산정기준일·지목 '도로' 토지만 토지거래허가·건축허가 제한

    대상지 공모 요건 진단

    자치구를 통해 서울시 모아타운 공모에 신청할 수 있는지 확인합니다(2024. 이후 강화된 요건).

    10만㎡ 미만 · 5만㎡ 이상
    50% 이상
    3곳 이상
    3만㎡ 이상
    모든 예정지 30% 이상
    25% 이상이면 제외 가능
    1/3 이상이면 제외 가능

    서울시 모아타운 현황

    대상지 선정 발표

    공모·주민제안 회차별 선정 대상지입니다. 대상지를 누르면 아래 목록에서 찾아 줍니다.

    모아타운 대상지 찾아보기

    「추진 중(미선정)」은 서울시 선정 전 주민 추진 단계로, 언론·비공식 정보입니다. 선정 여부와 권리산정기준일은 반드시 구청에서 확인하세요.

    자치구대상지단계선정관리계획면적(㎡)계획 세대메모출처

    모아타운 매수 전 체크리스트

      6도심 공공주택 복합사업 (국토교통부)

      LH·SH 등 공공이 직접 시행해 조합 설립·관리처분 절차 없이 역세권·저층주거지를 고밀 개발하는 사업입니다. 후보지는 서울시가 아니라 국토교통부 보도자료로 발표됩니다.

      매수 전 최우선 확인 — 현금청산 기준일
      현행 공공주택특별법은 2021. 6. 30. 이후 토지등소유자가 된 사람에게 새 아파트 우선공급(입주권)을 주지 않고 현금청산합니다. 기준일을 「후보지 선정일」로 바꾸는 개정안이 논의되고 있지만 확정되지 않았습니다(2026. 10. 기준). 후보지 발표 뒤 매수는 현행 기준이면 입주권 없이 감정가로 청산될 수 있으니, 계약 전 반드시 LH·국토부에 우선공급 대상 여부를 확인하세요.
      도심복합사업신통기획 재개발모아타운
      시행공공(LH·SH) 단독조합(또는 신탁)블록별 조합(SH 참여형은 공동)
      발표국토교통부서울시서울시
      동의예정지구 지정 후 1년 내 2/3 + 면적 1/2신청 30% → 조합 75%신청 30% → 블록 조합 80%
      절차조합·관리처분 생략정비구역 → 조합 → 관리처분관리계획 → 블록 조합
      권리우선공급 또는 현금청산(기준일 주의)권리산정기준일 이후 쪼개기 현금청산권리산정기준일 이후 쪼개기 현금청산

      최신 후보지 발표

      자치구후보지유형공급 호수면적(㎡)발표메모

      기존 후보지 (2021~2025)

      2021년 2·4 대책 이후 발표된 도심복합사업 후보지의 현재 단계입니다.

      회차별 발표 보기
      지역후보지유형단계단계 일자발표공급 호수메모출처

      민간 도심복합개발 추진 사례

      공공 도심복합사업과 달리 신탁사·리츠가 시행하는 「민간 도심복합개발」 추진 사례입니다. 공식 지정 전 단계라 계획이 바뀔 수 있습니다.

      자치구사업지단계계획 세대면적(㎡)메모출처

      도심복합사업 후보지 매수 전 체크리스트

        본 도구의 판정과 수치는 공개 자료를 바탕으로 한 참고용 추정치이며 법적 효력이 없습니다. 신통기획 후보지 선정은 정량평가 외에 정성평가(사업 필요성·실현 가능성 등)와 위원회 심의로 결정되고, 실제 비례율·분담금은 감정평가와 관리처분계획으로 확정됩니다. 투자 결정 전 구청·조합·전문가에게 반드시 확인하세요.
        기준 자료: 서울시 신속통합기획 정책소개·추진현황(2026. 6.), 재개발 후보지 선정기준 개선(2024. 6.), 2030 서울시 도시·주거환경정비 기본계획(사업성 보정계수, 2024. 3.), 도시정비법 개정(2025. 6. 시행), 모아타운 공모요건 개선·갈등 방지대책(2024. 3.), 모아주택 규제 완화(2026. 7.), 국토교통부 도심 공공주택 복합사업 신규 후보지(2026. 9. 30.).