2026년 세제개편안을 적용해 2027 · 2028 · 2029년 보유세와 양도세를 연도별로 계산합니다.
부동산공시가격알리미에서 동·호수까지 넣으면 연도별로 한 번에 나옵니다. 두 칸 채우면 이 계산기가 가장 정확해집니다. 비워두면 아래 시세와 지역 평균으로 추정합니다.
보유·거주 기간은 세액공제를 최대 80%까지 좌우합니다. 5년 미만이면 공제가 아예 없어서 세금이 두 배 가까이 뜁니다. 대충 넣지 마세요.
아래 두 값은 공시가격을 비워뒀을 때만 씁니다. 위에 공시가격을 넣으셨다면 무시됩니다.
2026년 국토부 발표 시도 평균(전국 9.13%, 서울 18.60%). 작년 공시가격을 역산해 재산세 과세표준상한을 잡는 데 씁니다.
공시가격 = 시세 × 현실화율. 2026년 정부 동결값은 69%입니다.
막대를 누르면 세부 내역이 나옵니다.
| 연도 | 기본공제 | 공정비율 | 과세표준 | 종부세 12월 고지 |
재산세 7·9월 반씩 |
보유세 합계 | 현행 대비 |
|---|
| 양도 연도 | 과세대상 양도차익 | 장특공제율 | 장특공제액 | 과세표준 | 총 세액 | 실수령 |
|---|
핵심: 1세대 1주택 장기보유특별공제가 보유 기준에서 거주 기준으로 바뀌고, 공제 금액에 2028년 20억 · 2029년 10억 한도가 새로 생깁니다(인별·물건별). 거주하지 않은 집일수록 타격이 큽니다.
| 시가 | 현행(2026) | 2027년 | 2028년 이후 | 증감 |
|---|---|---|---|---|
| 20억 | 28만 | – | 11만 | −17만 |
| 25억 | 46만 | – | 32만 | −14만 |
| 30억 | 91만 | – | 76만 | −15만 |
| 35억 | 192만 | – | 212만 | +21만 |
| 40억 | 263만 | – | 325만 | +63만 |
| 50억 | 454만 | 615만 | 979만 | +525만 |
| 60억 | 615만 | 1,131만 | 1,743만 | +1,128만 |
| 70억 | 938만 | 2,252만 | 3,296만 | +2,358만 |
시세 30억까지는 오히려 감세, 35억부터 증세로 돌아섭니다. 정부 추계 기준 세부담이 늘어나는 가구는
전체 주택 보유자 약 1,598만 명 중 8만~17만 명(0.5~1%) 수준입니다.
위 표는 종부세만이며 재산세는 빠져 있습니다. 공시가격 현실화율 69% 가정.
※ 이 표는 8월 3일 원안 발표 당시 정부가 제시한 예시로, 실거주 1주택(공제 14억) 기준이라
9월 1일 수정안에서도 공제액은 같습니다. 다만 세부담 상한이 200%에서 150%로 되돌아가면서
2027년 수치는 이 표보다 낮아질 수 있습니다.
정부는 발표 29일 만인 9월 1일 국무회의에서 수정안을 의결했습니다. 여론 반발이 컸던 보유세 항목 세 가지가 현행 수준으로 되돌아갔습니다. 이 계산기는 수정안을 반영합니다.
| 항목 | 현행 | 8.3 원안 | 9.1 수정안 |
|---|---|---|---|
| 비거주 1주택 기본공제 | 12억 | 9억 | 12억 (유지) |
| 종부세 세부담 상한 | 150% | 200% | 150% (유지) |
| 비거주 부부공동명의 1주택 (인별 공제) | 각 9억 | 각 4억 | 각 6억 |
바뀌지 않은 것 — 거주 1주택 14억, 주택 수 대신 가액 기준 과세, 공정시장가액비율 인상(2027년 70%), 종부세율 인상(6억 초과 1.3~3.5%, 2028년 최고 5%), 양도세 장기보유특별공제 10억 한도와 보유 → 거주 전환은 모두 원안 그대로입니다. 강화 기조 자체가 바뀐 것은 아닙니다.
공동명의 비거주 1주택은 합산 12억으로, 종전 18억보다는 여전히 낮습니다(거주는 각 9억 그대로). 위 입력란에서 부부 공동명의를 고르면 지분별 과세와 1세대 1주택 특례 중 유리한 쪽으로 계산해 드립니다. 최종안은 국회 심의에서 다시 바뀔 수 있습니다.
모든 결과는 참고용 추정치이며 법적 효력이 없습니다. 실제 세액은 개별 공시가격·감면·특례에 따라 달라지므로, 신고·의사결정 전에는 반드시 세무 전문가와 상담하세요.