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2026.8.3 발표 국회 미통과 정부안

우리 집 세금,
얼마나 오를까?

2026년 세제개편안을 적용해 2027 · 2028 · 2029년 보유세와 양도세를 연도별로 계산합니다.

1우리 집 정보

현재 시세 실거래가 기준

억원

공동주택 공시가격 알면 넣으세요 · 모르면 비워두면 추정

올해 (2026.1.1)

억

작년 (2025.1.1)

억

부동산공시가격알리미에서 동·호수까지 넣으면 연도별로 한 번에 나옵니다. 두 칸 채우면 이 계산기가 가장 정확해집니다. 비워두면 아래 시세와 지역 평균으로 추정합니다.

보유 주택 수

실거주 여부 개편안의 핵심 갈림길

보유 기간 세액공제

년

거주 기간 개편안의 핵심

년

보유·거주 기간은 세액공제를 최대 80%까지 좌우합니다. 5년 미만이면 공제가 아예 없어서 세금이 두 배 가까이 뜁니다. 대충 넣지 마세요.

세부 조건 (나이 · 추정에 쓰는 값)

만 나이 60세부터 세액공제

세

아래 두 값은 공시가격을 비워뒀을 때만 씁니다. 위에 공시가격을 넣으셨다면 무시됩니다.

지역 올해 공시가격 상승률

상승률 %

2026년 국토부 발표 시도 평균(전국 9.13%, 서울 18.60%). 작년 공시가격을 역산해 재산세 과세표준상한을 잡는 데 씁니다.

공시가격 현실화율

공시가격 = 시세 × 현실화율. 2026년 정부 동결값은 69%입니다.

⚙계산 기준

2028년 기준 보유세 변화

–

2연도별 보유세

재산세 종합부동산세

막대를 누르면 세부 내역이 나옵니다.

3연도별 상세

연도	기본공제	공정비율	과세표준	종부세 12월 고지	재산세 7·9월 반씩	보유세 합계	현행 대비

1양도 조건

취득가액

억원

양도가액

억원

보유 기간

년

거주 기간

년

필요경비 취득세·중개비 등

억원

보유 주택 수

채

조정대상지역 다주택 중과 적용 여부

2029년 양도 시 세부담 변화

–

2양도 시점별 세액

양도 연도	과세대상 양도차익	장특공제율	장특공제액	과세표준	총 세액	실수령

핵심: 1세대 1주택 장기보유특별공제가 보유 기준에서 거주 기준으로 바뀌고, 공제 금액에 2028년 20억 · 2029년 10억 한도가 새로 생깁니다(인별·물건별). 거주하지 않은 집일수록 타격이 큽니다.

＊정부 발표 예시 — 종부세 (실거주 1주택 · 60세 · 10년 거주)

시가	현행(2026)	2027년	2028년 이후	증감
20억	28만	–	11만	−17만
25억	46만	–	32만	−14만
30억	91만	–	76만	−15만
35억	192만	–	212만	+21만
40억	263만	–	325만	+63만
50억	454만	615만	979만	+525만
60억	615만	1,131만	1,743만	+1,128만
70억	938만	2,252만	3,296만	+2,358만

시세 30억까지는 오히려 감세, 35억부터 증세로 돌아섭니다. 정부 추계 기준 세부담이 늘어나는 가구는 전체 주택 보유자 약 1,598만 명 중 8만~17만 명(0.5~1%) 수준입니다. 위 표는 종부세만이며 재산세는 빠져 있습니다. 공시가격 현실화율 69% 가정.

＊무엇이 바뀌나 — 3줄 요약

1. 주택 수 → 주택 가액. 2028년부터 몇 채인지가 아니라 다 합쳐서 얼마인지로 과세합니다(단일세율 0.5~5.0%).

2. 보유 → 거주. 종부세 세액공제와 양도세 장특공제 모두 보유기간 공제가 사라지고 거주기간 공제만 남습니다.

3. 기본공제 갈림길. 실거주 1주택 14억(↑2억) / 비거주 1주택 9억(↓3억). 같은 1주택이라도 사느냐 마느냐로 세금이 갈립니다.

계산 근거와 한계

2026년 8월 3일 재정경제부 「2026년 세제개편안」 정부안 기준입니다. 국회를 통과하지 않았고(2026.9.3 국회 제출 예정), 심의 과정에서 바뀔 수 있습니다.
공정시장가액비율(2027년 70%, 2028년 다주택 80%)은 법률이 아닌 시행령 사항이라 정부가 다시 조정할 수 있습니다.
종부세 세액공제는 공제율 한도 80%와 금액 한도(2027년 800만원 / 2028년 이후 600만원)가 동시에 적용됩니다.
「정부 발표 기준」은 재산세 중복분 공제와 농어촌특별세를 뺀 값으로, 언론에 보도된 정부 시뮬레이션 수치를 재현합니다. 「실제 고지 기준」은 재산세 상당액 공제와 농특세 20%를 반영한 값입니다.
정부 시뮬레이션의 세부 전제(구간별 공시가격, 재산세 상당액 공제 처리)가 공개되지 않아 발표 예시와 ±5~20% 차이가 날 수 있습니다. 시세 35억 이상 구간이 가장 잘 맞습니다.
재산세는 지방세로 이번 개편안 대상이 아니며 2026년 기준(1주택 공정비율 43~45%, 공시 9억 이하 특례세율)으로 고정 계산했습니다. 공시가격 자체의 변동은 반영하지 않았습니다.
재산세 과세표준상한제(2024년 도입, 지방세법 110조의2)를 반영했습니다. 작년 공시가격을 넣으면 정확하고, 비워두면 지역 평균 상승률로 역산합니다. 향후 연도는 공시가격 불변을 가정해 상한선을 연쇄 적용했습니다 — 실제로 공시가격이 더 오르면 재산세는 이 계산보다 높아집니다.
도시지역분 재산세는 표준세율 0.14%로 계산했으나 지자체 조례로 최대 0.23%까지 다를 수 있고, 도시지역 밖이면 아예 붙지 않습니다. 자치구 탄력세율 인하 조례도 반영하지 않았습니다.
부부 공동명의는 반영하지 않았습니다. 종부세를 지분별로 나눠 계산하므로 실제 고지액이 크게 줄거나 0원일 수 있습니다.
세부담상한(현행 150% → 개정 200%), 임대주택 합산배제, 상속 특례, 지역자원시설세 등은 반영하지 않았습니다.

모든 결과는 참고용 추정치이며 법적 효력이 없습니다. 실제 세액은 개별 공시가격·감면·특례에 따라 달라지므로, 신고·의사결정 전에는 반드시 세무 전문가와 상담하세요.